OPORTUNIDADE DE CONSTRUÇÃO DE UM TERRITÓRIO

Este concurso para o Plano de Urbanização do Subsetor A1 da Operação Urbana Água Branca é uma grande oportunidade para não somente servir como fórum de debates, mas também para dar início a um processo de transformação da Marginal Tietê, suas margens e entornos, territórios negligenciados que hoje se constituem num importante cenário de oportunidades.

 

PREMISSAS

A proposta considera como premissas básicas os seguintes pontos:

[1] o Parque e as Áreas Verdes serem no mínimo 40% da área do território,

[2] o Traçado Viário ser um dado técnico importante,

[3] Promover habitação digna em uma região com baixíssima densidade demográfica e urbanidade

[4] Promover a associação de importantes equipamentos públicos associados a uma significativa quantidade de novas unidades de habitação.

 

HIPÓTESES

A proposta considera algumas hipóteses:

[1] Desenhar pelas Infraestruturas transformando Parque e Áreas Verdes em estruturas híbridas que também incorporem estratégias de drenagem não convencionais associadas a um sistema de áreas livres,

[2] Projetos de habitação de interesse social devem ser difundidos pela cidade com escalas controladas: nem muito ínfimas, nem muito grandes, garantindo assim singularidade e linguagem diversificada, própria da cidade. É fundamental alcançar a dimensão humana e a construção de uma vida comunitária, com sentido de lugar.

[3] Deve-se gerar valor agregado através de agrupações de moradia com bom desenho e boa qualidade urbanística e arquitetônica que construam a cidade, os bairros e comunidades estáveis: É necessário construir apego ao lugar e criar vínculos e relações de vizinhança, rompendo com a ideia de precariedade e transitoriedade da habitação social.

[4] Para a construção da vida urbana e da urbanidade é proposto o retorno aos valores essenciais de uma cidade humana: a praça, o largo, a rua, o parque, a alameda, a lojinha, o restaurante, o boteco de esquina, a vida de bairro e a comunidade. Portanto o vazio, o espaço comunitário, os espaços de encontro, o espaço não construído, é tão ou mais importante que os edifícios.

[5] Participação coletiva da comunidade. Proposta de participação coletiva como meio de preparação para se viver numa “comunidade urbana”. Escutar as vontades dos usuários como mecanismo de aprimoramento das soluções para estes conjuntos urbanos. Implementasse essa ideia a partir de workshops de trabalho em grupo especializados por temática, por exemplo.

 

PROPOSTA

Em linhas gerais, o uso HABITACIONAL configura o “CORE” do Subsetor urbano, adensando seu espaço central em composição com o uso misto de comércio e de serviços ao “rés-do-chão”. PARQUE E ÁREAS VERDES conformam as bordas da grande área, também de modo composto, desta vez com EQUIPAMENTOS PÚBLICOS, sobretudo os de caráter social.

No centro, a matriz do ordenamento é a ortogonalidade; nas bordas, frente urbana e lugares públicos, a escritura é mais livre, marcada pela água até a passagem para o corredor urbanístico da Avenida Marquês de São Vicente, que é caracterizada por usos especiais. O Edifício Administrativo que receberá o CGMI, edifício singular, marca de maneira delicada a passagem da estruturação ortogonal para a faixa de área verde, borda livre ao um só tempo técnica e simbólica.

 

1] SISTEMA VIÁRIO

[1.1] Existente: Apenas uma via diagonal atravessa a região nordeste do Subsetor A1. Trata-se de uma via de saída da pista local da Marginal Tietê.

[1.2] Operação Urbana: A OU já propunha a retirada da via diagonal existente e implantação de 3 vias novas. Uma via transversal e uma via longitudinal que atravessariam todo o Subsetor A1 e mais uma via longitudinal local. A Via Transversal, para ter desempenho pleno, depende da desapropriação do fundo dos lotes dos Centros de Treinamentos da S.E. Palmeiras e do São Paulo F.C.

[1.3] Concurso: A nova versão apresentada pelo Concurso introduz mais uma via longitudinal local. Sobre esta versão consideramos: [1] A faixa de terreno que surge junto ao Centro de Treinamento da S.E. Palmeiras é muito estreita e de difícil ocupação e ativação urbana. [2] A largura irregular das 3 quadras junto à Av. Marquês de São Vicente dificulta muito uma ocupação racional do território. [3] O traçado proposto parece não considerar o atual parcelamento fundiário pois coloca 3 vias [do total de 4] dentro dos terrenos ocupados hoje pela CET, o que dificultaria a implantação em fases.

[1.4] Proposta: O PEQUENO AJUSTE DO SISTEMA VIÁRIO proposto considera: [1] Leve deslocamento da Via Longitudinal, o que permite um alargamento da quadra e assim uma ocupação plena. [2] Espaçamento regular entre as Vias Longitudinais, o que facilita a implantação racional das novas edificações. [3] A proposta considera que a Via Longitudinal Local, mais centralizada, se alinhe como o acesso JÁ ARBORIZADO dentro do terreno da CET. Esta estratégia aproveita a condição pré-existente e transforma a Via Local em um “Boulevard” apenas para pedestres e ciclistas que atravessará todo o Subsetor A1 e se conectará de forma franca com a Passarela proposta que atravessa toda a Marginal e ligará, de forma plena, a proposta à Área ao norte do Rio Tietê.

 

[2] PARCELAMENTO FUNDIÁRIO EXISTENTE

Parece importante entender e considerar o parcelamento fundiário existente como um dado fundamental para um faseamento coerente com as reais possibilidades de implantação da proposta. Se de fato boa parte do terreno está disponível ou em vias de estar, outras áreas estão ativas e estarão dessa forma até o limite permitido pelo processo. Esta nos parece ser a situação da CET, principalmente no caso dos edifícios administrativos [setor em cinza no diagrama]. A Proposta apresentada considera um faseamento que contempla essa condição.

 

[3] PROPOSTA DE FASEAMENTO

[3.1] 1a. FASE: Assim como solicitado, a primeira etapa considera a construção de mais de 50% das unidades de habitação [três Quadras [Edifícios Tipos B e C]  e uma Torre [Edifício Tipo A] que contará na sua base com a UBS. Completa o conjunto uma Biblioteca de Bairro a ser implantada junto a uma Praça Seca destinada a eventos. Total de Unidades de Habitação: 1.158 unidades [57,6%]

[3.2] 2a. FASE: Implantação do corpo principal do Parque, do lago “reservatório” e das respectivas infraestruturas.

[3.3] 3a. FASE: Implantação do Território CEU e do Setor Esportivo do Parque.

[3.4] 4a. FASE: Construção da Passarela para Ciclistas e Pedestres e implantação do projeto paisagístico e de infraestrutura na Área ao Norte do Rio.

Total Construído: 12.750 m2

[3.5] 5a. FASE: Construção do Edifício Administrativo que receberá o CGMI. Implantação da Pista de Skate e das áreas verdes ao seu redor.

[3.6] 6a. FASE: Nesta última etapa, posterior à construção do Edifício Administrativo que receberá o CGMI, já se considera a saída da CET desta área. Serão implantadas duas quadras [Edifícios Tipos B e C] uma torre [Edifício Tipo A] que contará na sua base com um Restaurante Escola. Completa o conjunto a cobertura destinada a receber o Mercado e Feiras. Total de Unidades de Habitação: 852 unidades [42,4%].

 

[4] REGIME DAS ÁGUAS

[4.1] O Parque e as Áreas Verdes contemplam a criação de uma frente urbana caracterizada como lugar público de lazer e atividades físicas. O sistema foi pensado como um elemento articulador e integrador dos diferentes programas deste subsetor urbano. Esse conjunto de vazios e as margens que o conformam incorporam estratégias de drenagem não convencional associadas a um projeto paisagístico específico para retenção das águas pluviais de forma a minimizar a ocorrência de inundações ao longo de trecho do Rio Tietê e de trecho da Av. Marquês de São Vicente.

[4.2] São propostos lagos de retenção e trincheiras hidráulicas integrados ao desenho urbano, como uma estrutura híbrida e complexa que adensa a vida urbana em proximidade com uma paisagem distinta e marcante. Uma centralidade linear de estruturação e legibilidade da localidade a que pertence.

 

[5] SISTEMA DE ÁREAS VERDES

[5.1] Existentes: Após a percepção inicial do significativo conjunto arbóreo já existente na região nordeste do Subsetor A1, pode-se notar certos agrupamentos, com certo valor, que foram incorporados dentro do possível na Proposta. O mais significativo é a sequência de árvores no acesso à área administrativa do CET. Por si só, este conjunto já insinua o arranque de um eixo que atravessará todo o terreno.

[5.2] Proposto: O Parque e as Áreas Verdes propostas consideram as restrições urbanísticas, as pré-existências e a própria condição híbrida de poder ser também uma infraestrutura urbana. O Parque conforma a borda norte e a borda leste do Subsetor A1, também de modo composto, desta vez com equipamentos públicos, sobretudo os de caráter social. O sistema se completa com o Largo do Mercado ao Sul e a sequência de pátios na região central da proposta. Temos dessa forma várias escalas de espaços públicos, associadas entre si e solidárias às atividades cotidianas.

 

[6] FLUXOS

[6.1] Veicular: O sistema proposto considera, conforme a solicitação do Termo de Referência, a Via Transversal em conjunto com a Via Longitudinal como uma alça urbana que conduz o fluxo da ponte Júlio de Mesquita em direção à Marginal Tietê. A Proposta apresentada sugere fluxos de mão única, mas nada impede que os trechos solicitados possam vir a ser de mão dupla.

[6.2] Ciclovia e Pedestres: Mesmo no caso da Alameda não haveria problema do seu primeiro trecho, entre a Av. Marques de São Vicente e a Via Transversal, ser retomado também com o fluxo de veículos. Apenas parece oportuno apresentar para o Concurso o desempenho máximo desta via priorizando Pedestres e Ciclistas e conectando de forma explícita a parada do corredor de ônibus com a transposição franca da Marginal Tietê.

 

[7] OCUPAÇÃO DO SOLO

[7.1] O Termo de Referência coloca como base a ocupação do solo a partir das seguintes proporções:

I_ Sistema Viário: máximo de 20% _ PROPOSTA: 15,3%      

[7.2]  II_ Áreas Verdes: mínimo de 40% _ PROPOSTA: 42,9%      

III_ Áreas de Uso Institucional: mínimo de 15% _ PROPOSTA: 15,7%

IV_ Áreas para Empreendimento Imobiliário: mínimo de 25% _ PROPOSTA: 26,1%

[7.3] A proposta apresentada possui uma T.O. [Taxa de Ocupação] global de 26,1%, considerando o uso Institucional e de Empreendimentos Imobiliários. Entretanto o mais significativo é como esta se distribui pelo território e como a estratégia de ocupação valoriza as áreas verdes e o parque.

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ACESSO LIVRE

Trata-se da ausência de dispositivos de fechamento entre o lote e o passeio público.

Não deve haver dispositivos de fechamento e/ou elementos que criem barreiras entre o lote e a calçada. Devendo o mesmo ser de acesso livre e qualificado paisagisticamente.

Cria-se uma livreCria-se uma área de livre acesso entre o espaço público e privado, de forma que a relação entre estes seja contínua e torne o ambiente urbano mais agradável e integrado.

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COBERTURAS

Refere-se aos elementos de cobertura que avançam sobre a calçada em forma marquises, colunatas ou avanços dos andares superiores.

A cobertura pode avançar até o limite de 1/3 da dimensão total do passeio quando se tratar de marquise ou avanço de andares superiores. No caso das colunatas, podem avançar até ½ ad dimensão total do passeio. Deve estar sempre associada à iluminação do passeio público.

Proteção dos pedestres contra sol e chuva e também poluição visual e sonora do leito carroçável quando associados a colunatas ou outro tipo de proteção lateral.

 

TIPOLOGIAS VARIADAS

Refere-se à diversidade de formas de ocupação no lote e de gabaritos.

Tipos de quadras e condicionantes locais levam a inúmeras tipologias, adequadas e determinadas pelas necessidades específicas.

Respeito à heterogeneidade. O convívio de diferentes usos, pessoas e atividades é, em si, o que resume a ideia de cidade.

 

FACHADA ATIVA

Fachada localizada no alinhamento dos passeios públicos ocupada por usos não residenciais com acesso livre e abertura para o logradouro.

A unidade de divisão mínima - o lote - terá testada maior que 18m com a área do térreo destinada a usos não residenciais com pé-direito mínimo de 4 m. Quando houver embasamento, a altura máxima deve será de 10 m.

Aumenta a interação dos passeios públicos com atividades instaladas nos térreos das edificações, fortalecendo a vida urbana nos espaços públicos.

 

USO MISTO

Envolve, no mesmo lote, o uso residencial e os usos não residenciais, podendo estar associado ao instrumento da fachada ativa.

A edificação pode recuar em até 5m se não houver fachada ativa, podendo ter qualquer uso no térreo.

Na escala local, potencializa a vida urbana nos espaços e passeios públicos e, na escala urbana, equilibra a oferta de habitação e emprego e diminui os deslocamentos.

 

FRUIÇÃO PÚBLICA | GALERIA

Destinação de área do lote localizada no pavimento térreo para usos públicos coletivos ligados a usos comerciais e de serviços e que não pode ser fechada com edificações, instalações ou equipamentos.

Os espaços e acessos devem ter no mínimo 5m de largura e estar no máximo a 1,5m de desnível do passeio público.

Maior permeabilidade das quadras, atuando como extensão do passeio público para dentro do lote, além do fornecimento de comércio e serviços.